O Futuro do Regime Especial de Tributação (RET) na Reforma Tributária: Análise Legal sem Alarmismo

Diante do grande volume de informações desencontradas sobre o impacto da Reforma Tributária no setor imobiliário, é indispensável analisar o que a legislação efetivamente estabelece para o futuro do Regime Especial de Tributação (RET). A análise técnica afasta o alarmismo e confere previsibilidade jurídica às incorporadoras.

O que é o RET e como ele funciona hoje?

Para quem atua na incorporação imobiliária, o Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004, representa o principal instrumento de eficiência fiscal e governança patrimonial do setor:

• Vinculação ao Patrimônio de Afetação: Trata-se de regime facultativo e irretratável para cada empreendimento submetido ao patrimônio de afetação — no qual terreno, receitas e edificações ficam segregados do patrimônio geral da empresa, garantindo proteção patrimonial aos adquirentes.
• Alíquota Unificada e Recolhimento Centralizado: A incorporadora optante recolhe via guia única (DARF) o percentual prefixado sobre a receita mensal efetivamente recebida daquele projeto. A alíquota geral é de 4% (ou 1% para empreendimentos de habitação de interesse social, como as faixas de menor renda do programa Minha Casa, Minha Vida).
• Tributos Substituídos: Esse recolhimento unificado substitui e quita de forma definitiva o IRPJ, a CSLL, o PIS/Pasep e a Cofins incidentes sobre as receitas da afetação, reduzindo sensivelmente a carga tributária frente ao Lucro Presumido ou Lucro Real.

Com a promulgação da Reforma Tributária do Consumo (Emenda Constitucional nº 132/2023) e sua legislação complementar regulamentadora, surgiram incertezas sobre a continuidade desse modelo. O cronograma, contudo, revela uma transição gradual e segura.

O cronograma de transição do RET

As alterações desenhadas para o setor imobiliário garantem estabilidade para os projetos em andamento e regras de transição equilibradas:

1. Até o final de 2026: Manutenção Integral

Nenhuma alteração de alíquota ou modelo. As incorporações com patrimônio de afetação sob o RET mantêm rigorosamente o recolhimento unificado de 4% (ou 1% no modelo de interesse social).

2. Período de 2027 a 2028: Segregação de Alíquotas sem Aumento de Carga

Para as incorporações afetadas sob o RET vigente nesse biênio, a carga tributária global nominal de 4% (e 1%) permanece idêntica, passando apenas a ser segregada em duas guias/parcelas:

• 2,08% destinados à apuração de IBS e CBS (0,53% no caso social);
• 1,92% destinados ao recolhimento de IRPJ e CSLL (0,47% no caso social).

Nesse intervalo, não há incidência do princípio da não cumulatividade plena sobre a parcela de IBS/CBS do RET: não se apuram créditos fiscais na cadeia de compras pelo incorporador, tampouco são transferidos créditos ao adquirente final da unidade.

3. A partir de 2029: Regime Específico para Novas Incorporações

A regra de segregação definitiva atinge apenas os novos lançamentos e incorporações registradas a partir de 2029:

• RET restrito à renda: O RET passa a cobrir unicamente a apuração de IRPJ e CSLL.
• Migração para o regime imobiliário de IBS/CBS: Os tributos sobre o consumo (IBS e CBS) passam a ser calculados sob o regime específico de bens imóveis, que prevê a apropriação ampla de créditos nas aquisições e insumos da construção, além de redução de 50% nas alíquotas de referência.

O boato do aumento para 4,4%: Esclarecimento Definitivo

Circulou no mercado a tese de que a Lei Complementar nº 224/2025 — responsável pela redução linear de benefícios fiscais e regimes especiais da União — teria elevado a carga do RET de 4% para 4,4%.

Trata-se de um equívoco de interpretação:

1. O RET da Incorporação Geral não consta no rol de benefícios desonerativos atingidos pela referida lei. O regime especial de afetação possui natureza de mecanismo arrecadatório e protetivo próprio, não de subsídio financeiro discricionário.
2. Confirmação expressa: A Lei Complementar nº 227/2026 consolidou os percentuais de 2,08% (IBS/CBS) e 1,92% (IRPJ/CSLL), afastando qualquer majoração e pacificando a segurança jurídica do setor imobiliário.

Base Legal de Referência

• Lei Federal nº 10.931/2004 (arts. 1º a 11-A) — Instituição e regras do Regime Especial de Tributação e Patrimônio de Afetação.
• Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 — Disciplina a aplicação do RET pela Receita Federal.
• Emenda Constitucional nº 132/2023 — Diretrizes estruturais da Reforma Tributária sobre o Consumo.
• Lei Complementar nº 214/2025 — Regulamentação do IBS e da CBS.
• Lei Complementar nº 224/2025 e Lei Complementar nº 227/2026 — Delimitação de alíquotas e regimes de transição.

Planejamento e Segurança Tributária para o Seu Empreendimento

O Regime Especial de Tributação permanece como uma das ferramentas mais seguras e vantajosas para a estruturação de empreendimentos residenciais e comerciais. O desafio das incorporadoras não é o fim do RET, mas sim a governança contábil necessária para segregar cronogramas de lançamentos pré e pós-2029.

A Arquivo Contabilidade atua ao lado de construtoras e incorporadoras imobiliárias, estruturando auditorias de patrimônio de afetação, planejamentos tributários comparativos e adequação fiscal às regras de transição.

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