A Reforma Tributária para a Construção Civil, o que muda com o fim do RET?

A reforma tributária brasileira, recentemente instituida pela Emenda Constitucional nº 132 de 2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214 de 16 de janeiro de 2025, trouxe avanços, mas também deixou um campo de incertezas que ainda paira sobre o setor empresarial, especialmente no que se refere ao regime especial de tributação. Para os contribuintes, especialmente no setor da construção civil, as mudanças serão substanciais, e as dúvidas persistem, principalmente em torno da introdução do novo regime fiscal e as implicações da transição para o Dual-IVA.

Entre os principais pontos debatidos, a manutenção do Regime Especial de Tributação (RET) para incorporações imobiliárias se destacava como uma das grandes questões. Até a aprovação da reforma, o RET permitia que as incorporadoras cumprissem requisitos previstos pela Lei Federal nº 10.931/2004, com a possibilidade de pagar tributos federais de forma concentrada e com uma alíquota única, que variava entre 4% e 1%, dependendo do tipo de incorporação. Essa medida era considerada estratégica, dada a crise habitacional do Brasil, que supera os 6 milhões de imóveis em déficit.

A regulamentação mais recente trouxe uma resposta para esse impasse. O RET será mantido até 1º de janeiro de 2029 para as incorporações registradas até essa data, o que pode trazer um certo alívio para os incorporadores nesse período. No entanto, a transição do regime apresenta nuances que merecem atenção. Para as incorporações com a alíquota de 4%, o RET será substituído pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) de 2,08%, que abarca PIS (0,37%) e COFINS (1,71%). Esse valor permanece o mesmo, mas o impacto será sentido ao longo do tempo, principalmente quando o setor se deparar com o fim do regime especial em 2029. Para as incorporações com a alíquota de 1%, a CBS será de 0,51%, substituindo as contribuições anteriores com uma taxa de 0,9% para o PIS e 0,44% para o COFINS.

Entretanto, o maior desafio para o setor virá após 2029, quando as incorporações imobiliárias não poderão mais optar pelo RET, a menos que já tenham sido registradas até então. Além disso, a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirá o ICMS e o ISS, levanta um ponto crucial de incerteza. O IBS, que será cobrado pelos estados e municípios, começará a incidir sobre a incorporação imobiliária, algo que até agora não acontecia, visto que o ICMS e o ISS não atingiam diretamente o setor. A grande questão é: qual será a alíquota desse novo imposto? Embora a reforma tributária tenha estabelecido um teto de 26,5% para o Dual-IVA, ainda não se sabe quanto desse percentual será destinado ao IBS.

Com o mercado ainda em espera pela definição das alíquotas, a sensação é de que, apesar da promessa de redução de impostos para o setor, com uma alíquota menor de 50% para vendas de imóveis, a verdade é que as incorporadoras inevitavelmente enfrentarão uma sobrecarga tributária. Embora o sistema proposto seja uma tentativa de modernização, ele também traz desafios, especialmente para um setor tão relevante quanto a construção civil, que já luta com uma regulamentação excessiva, falta de mão de obra qualificada e desafios econômicos diários.

Dessa forma, a regulamentação da reforma tributária não só traz clareza sobre alguns pontos, mas também gera novos questionamentos que exigem uma atenção contínua por parte dos empresários do setor. O impacto das mudanças, o fechamento do ciclo do RET e a transição para um novo regime tributário provavelmente deixarão marcas profundas na estrutura fiscal do Brasil, principalmente no setor imobiliário. A única certeza, por ora, é que o futuro fiscal das incorporações imobiliárias está longe de ser claro.

Por:

Luiz Fernando Rodrigues