Atualização de imóveis no imposto de renda, fuja desta armadilha – a ineficiência da Lei nº 14.973/24

Recentemente, foi publicada a Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, que promete a atualização de valores de imóveis para pessoas físicas e jurídicas. No entanto, ao analisarmos os detalhes dessa legislação, fica claro que, ao invés de oferecer uma solução viável, ela se assemelha mais a uma armadilha arrecadatória.

A Promessa da Atualização: A lei permite que os contribuintes atualizem seus imóveis, mediante o pagamento de 4% de IRPF para pessoas físicas e 6% de IRPJ e 4% de CSLL para pessoas jurídicas. À primeira vista, essa proposta pode parecer atrativa. Contudo, a realidade é muito mais complexa.

As Armadilhas da Legislação: Os contribuintes enfrentam uma série de carências. Caso não cumpram as exigências da lei, terão que recolher a diferença, seguindo uma série de regras complicadas e percentuais que podem surpreender até os mais experientes.

Por exemplo, se um imóvel for vendido dentro de 36 meses após a atualização, o contribuinte arcará com 100% da carga tributária sobre o ganho de capital. Este cenário se agrava para períodos mais longos, se considerarmos o custo financeiro deste imposto adiantado pelo contribuinte, onde as taxas efetivas do imposto pago podem subir dramaticamente.

Tabela de Carga Tributária para Pessoas Físicas e Jurídicas: As tabelas a seguir demonstram a carga tributária resultante da atualização do valor pago pelo contribuinte conforme a Lei nº 14973/24, considerando uma taxa de juros de 1% ao mês e alíquotas efetivas de IRPF de 15%, IRPJ de 15% e CSLL de 10%.

Tabela 1: Carga Tributária para Pessoas Físicas

Meses	% Redução	Alíquota Efetiva	Adto Atualizado	Carga Total
36	0	15,0	5,72	20,72
48	8	13,8	6,45	20,25
60	16	12,6	7,27	19,87
72	24	11,4	8,19	19,59
84	32	10,2	9,23	19,43
96	40	9	10,40	19,40
108	48	7,8	11,72	19,52
120	56	6,6	13,20	19,80
132	62	5,7	14,88	20,58
144	70	4,5	16,76	21,26
156	78	3,3	18,89	22,19
168	86	2,1	21,28	23,38
180	94	0,9	23,98	24,88

Tabela 2: Carga Tributária para Pessoas Jurídicas

Meses	% Redução	Alíquota Efetiva	Adto Atualizado	Carga Total
36	0	24	14,31	38,31
48	8	22,08	16,12	38,20
60	16	20,16	18,17	38,33
72	24	18,24	20,47	38,71
84	32	16,32	23,07	39,39
96	40	14,4	25,99	40,39
108	48	12,48	29,29	41,77
120	56	10,56	33,00	43,56
132	62	9,12	37,19	46,31
144	70	7,2	41,91	49,11
156	78	5,28	47,22	52,50
168	86	3,36	53,21	56,57
180	94	1,44	59,96	61,40

Critérios para a construção da tabela: Os dados foram gerados com base em uma análise própria, considerando taxas de atualização e as alíquotas aplicáveis. As alíquotas efetivas de IRPF, IRPJ e CSLL foram consideradas para determinar a carga tributária total ao longo do tempo.

Consequências para os Contribuintes: Ao optar pela atualização, os contribuintes não apenas desembolsam valores que, quando corrigidos, tornam-se exorbitantes, mas também correm o risco de perder benefícios futuros, como aqueles previstos na Lei do Bem. Isso torna a antecipação uma decisão insensata.

Conclusão: A Lei 14.973, que deveria facilitar a vida dos contribuintes, na verdade se revela uma armadilha que favorece a arrecadação desenfreada do Estado. É essencial que empresários, contadores e advogados estejam atentos a essas armadilhas legais e lutem contra medidas que desconsideram a realidade dos contribuintes.

Autoria: Luiz Fernando Rodrigues, contador e mestre em direito tributário pela Universidade Católica Argentina.