Onde investir: Bens da Propriedade ou Propriedade para investimento?

Texto: Bruna Alves Silva

Definido pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis, o CPC 28 é o pronunciamento responsável por definir a propriedade para investimento. Atualmente, é muito comum quem as empresas mantenham as Propriedades para Investimento como forma de obter renda e/ou valorização do capital.

Ou seja, resumidamente, propriedade para investimento é uma propriedade física – como um terreno, edifício ou imóvel em construção – mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário como um ativo de direito de uso.
Como propriedade para investimento, as companhias podem escolher entre o método do valor justo ou o método do custo. Na primeira opção, todas as propriedades para investimentos são mensuradas pelo valor justo todos os anos e, assim, não estão sujeitas à depreciação.

Porém no método de custo, todas as suas propriedades para investimento são mensuradas de acordo com os requisitos do Pronunciamento Técnico CPC 27. Portanto, são avaliadas pelo custo e sofrem a depreciação e o teste de recuperabilidade, como se fossem um ativo imobilizado.

O item 35 do CPC 28 explana que, em relação ao valor justo, o ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra, portanto como receita ou despesa, com os seguintes lançamentos:

D – Ajuste a Valor Justo – Propriedade para Investimento (Subconta do Ativo)
C – Ajuste a Valor Justo – Propriedade para Investimento (Conta de Resultado)

As companhias optantes pelo lucro real, o referido ganho decorrente da avaliação ao valor justo da propriedade para investimento, estabelecendo que este não será computado na determinação do lucro real desde que o respectivo aumento no valor do ativo ou redução no valor do passivo seja evidenciado contabilmente em subconta vinculada ao ativo ou passivo.

É importante ressaltar que por se tratar de diferença temporária tributável em decorrência da diferença entre o valor contábil de ativo ou passivo no balanço e sua base fiscal, sobre este deverá ser reconhecido um passivo fiscal diferido.

As empresas devem ficar atentas para os bens que não são propriedades para investimento como propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda; Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros; Propriedade ocupada pelo proprietário, incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação; Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

Num cenário de valorização imobiliária, como todas as propriedades classificadas como propriedade para investimento devem ser contabilizadas usando o método do valor justo. A princípio, a propriedade para investimento deve ser avaliada pelo seu custo, mas a cada encerramento de balanço a companhia deverá avaliar este ativo pelo valor justo, contabilizando os ajustes positivos de cada exercício na conta de Ajustes de Avaliação Patrimonial (AAP).

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